2021年12月中央经济工作会议首提新发展模式。针对房地产原有发展模式暴露出的问题，市场普遍认为需要在供地模式、住房供应模式、融资模式、开发模式等方面做出一系列方向性调整。在供地模式上，要逐步完善人地挂钩的土地出让政策，提高土地率；要厘清存量建设用地规模和现状，控制增量，盘活存量；加快集体土地入市步伐，形成多元化供地，稳地价稳房价。在融资模式上，要拓宽房企融资渠道，扩大直接融资比重，加速发展REITs等多种融资模式，降低金融系统风险。在住房供应模式上，加快建立和完善住房保障体系，大力发展以保障性租赁住房为主的租赁住房市场，落实「租购同权」；逐渐取消商品房预售制度，避免房地产项目烂尾造成的金融风险和人民财产风险。在房地产存量运营模式上，引导企业从增量开发转向存量运营，提高运营能力，逐渐摆脱高杠杆、高负债、高周转的开发模式。
（一）物业服务
疫情期间物业公司深入小区治理为物业公司增加了新的竞争力，同时由于政策支持力度不断加大， 疫情以来中央层面陆续发文支持和鼓励物业服务业发展，支持发挥物业服务在城市治理、生活服务中的重要作用，未来房企物业服务将持续快速发展。据测算，到2030年全国住宅和非住宅物业管理面积分别为272、117亿平，总体市场规模2.13万亿元，其中，基础物业服务市场规模1.55万亿元、增值服务0.58万亿元。
受益于资本推动，商品房交付规模扩大，非住宅领域进一步放开以及城市服务、增值服务等新业态的涌现，近年来我国物业服务营收增幅逐年扩大。2021 年56家上市物业企业披露的年报显示，全年合计实现营业收入1811亿，同比增长50.53%，全年合计实现归母净利润227亿，同比增加50.0%，近年来维持较高的增速。
目前物业服务收入主要包括基础物业管理、小区增值、非业主增值、其他服务收入。随着中高频、刚需型生活服务渗透率提高以及产品和服务体系能力的提升，小区增值服务仍有较大发展空间。
从行业整体发展机遇来看，一方面，目前物业公司的增值服务正处在快速探索与发展阶段，覆盖的业态逐渐增多，行业空间的上限在不断提升，未来物业行业的业务范围将持续延伸，从传统的住宅物业管理，到商业、公共、基础设施，乃至片区、城市的综合管理，从基础服务，到设施服务，再到资产服务。另一方面，物业服务行业整体的管理经营依旧比较粗放，中后台数字化程度仍有较大提升空间，未来行业的运营能力和盈利能力有望随着科技化升级迎来进一步的改善。
（二）租赁住房业务
政府「租售并举」的顶层政策明确，人口加速向大城市和区域聚集，我国住房租赁市场有望持续稳定增长，相关市场预测，到2025年我国住房租赁市场规模有望达到3.28万亿，年复合增长率为7.99%。顶层政策方面，持续加大对租赁住房的支持力度。国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》， 要求扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。同时，基础设施公募REITs将保障性租赁住房纳入试点范围。各地实施规划和扶持政策也相继落地，深圳市人才安居半岛体育官网项目正式申报，成为全国首单正式申报的保障性租赁住房REITs项目，北京、上海、重庆等多地已有保障性租赁住房REITs试点项目正在推进中，预计未来将有更多保障性租赁住房REITs 项目涌现出来。人口流动方面，一是我国人口加速向大城市和区域聚集，住房需求持续增加。全国第七次人口普查调查结果显示，截至2022年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超1700万，其中，深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分别为69%和50%；上海和北京的外来人口占比也达到42%和39%，超大城市住房需求持续增加。二是市辖区内人口流动性增强，推动租赁住房需求扩大。2022年市辖区内人户分离人口规模约为1.17亿，与2010 年的0.4亿相比增加了约0.77亿，增长192.7%。
从行业整体发展机遇来看，目前中国的住房租赁市场主要分为市场化租赁市场和保障型租赁市场，其中，市场化租赁市场按产权集中度分为分布式和集中式两种，仍以质量良莠不齐的C2C为主，品牌化、机构化长租公寓占比极低，远低于美国、日本等成熟市场，因此产权集中、便于标准化运营和管理的集中式长租公寓受到越来越多市场参与者的关注，并且是未来供应的主要类型。
（三）轻资产代建业务
我国代建起源于政府代建，近年来商业代建伴随房地产行业的发展而迅速扩容且具备增长潜力，目前已呈现政府代建、商业代建、资本代建三足并存的局面。根据中指院数据，2010-2022年中国房地产代建市场单年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%， 预计2025年国内代建潜在市场面积有望增至9.1亿平。2021年中国代建行业为4.8%的渗透率，而按照欧美国家30%的渗透率预估，中国代建行业仍有5.2倍的渗透空间，整体代建市场前景可观。目前百强房企中共有38家房企进入代建赛道，随着其它房企陆续加入，代建市场将有更多的竞争者。
代建的本质是提供项目运营服务的轻资产模式，利润率较高，在市场震荡期受波及影响较小。以行业龙头绿城管理和中原建业为例，2021年两家上市企业的净利润增速分别为31.9%及13%；毛利也维持在高位水平： 中原建业维持着59%的净利润率，绿城管理2021年毛利率为46.4%。
从行业整体发展机遇来看，政府代建方面，政策鼓励的城市基础设施建设、城市更新及保障性住房等亦有望带来代建存量及增量拓展市场。商业代建方面，集中供地和前期政策收紧，一方面，中小型企业生存压力增大，与知名度高的代建公司合作，有助于提高其市场知名度和市场竞争能力；另一方面，2021年以来行业深度调整，众多开发经验不足的地方国企和城投公司大量拿地，为代建行业发展提供潜在动力。资本代建方面，随着金融机构参与出险及高压房企资产处置，代建企业可将专业优势与金融机构的资金优势相结合，实现双赢。
（四）城市更新业务
近年来，我国城市化进程不断加快，人口持续地向都市圈涌入，不少城市面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，在城市规模有限的背景下， 我国大城市增量土地供应越来越少，尤其是一线城市已从增量时代进入存量时代，城市改造成为推动城市发展和土地高效利用的重要渠道和新增长点。据克而瑞数据显示，截至2021年上半年度，TOP50房企中有超过60%已进驻城市更新板块，同时近九成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%-30%之间。
整体上看，城市改造项目相比纯净地开发而言， 盈利能力突出，但也存在开发周期长，周转慢的特点。城市改造项目存在复杂的利益关系，新涉及主体众多，政府、企业、公众反复博弈，操作难度大，因此土地成本相对较低，针对个别项目，政府甚至会给开发商相应的补贴，鼓励企业参与，且可以回避依赖招拍挂等竞争激烈的高价拿地模式，实现具成本优势的高质量土地储备。
从整体发展机遇来看，一方面，一二线城市是城市改造重点。其中，珠三角城镇化率已经达到了86.28%，城镇化已经进入成熟阶段，深圳和广州的政策体系最为完善，东莞、中山、惠州、佛山、肇庆等紧随其后，目前已基本进入政策调整和完善期。此外。长三角地区成长率普遍超过70%，以上海为龙头发展迅速，南京、杭州、无锡等地相继发力；北京、天津、石家庄正在稳步推进。另一方面，央企、国企具备多重优势。受限于城市更新业务周期长、资金回流慢的特点，即便收益可观，赛道内房企也承受着较大的资金压力，非规模房企亦是不敢轻易尝试，多重因素迭加下，城市更新项目的融资问题亟待解决，目前仍以央企、国企为主。
（五）「住」以外的资产运营业务
在行业强管控的背景下，未来房企通过开发销售业务盈利的难度加大，通过资产运营提升盈利和融资能力的重要性将进一步凸显。在「住」以外的不动产运营、管理及服务领域，业态可以是全方位的，不仅是购物中心、写字楼、产业园、酒店、停车场，还有学校、医院、公共交通设施、文化活动场所、企业或机构总部、从景区、园区到河道的各类公共空间，都需要管理。与这些业态发生关联的机构与人群，都需要各种服务，包括这些业态的业主/持有者，或者使用者/租户，以及在业态里工作、生活，从事经济、社会、文化活动的机构与人群。
